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Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal

CABEÇALHO

Até setembro, foram vendidas 10 unidades hoteleiras num investimento superior a 400 milhões de euros. Valor médio por transação foi de 44 milhões de euros.

Ointeresse dos investidores estrangeiros pelo país continua a ganhar gás e o imobiliário turístico mantém-se no topo dos negócios mais apetecíveis para quem procura oportunidades em território português. A dois meses de fechar as contas do ano, perspetiva-se que o investimento em hotelaria atinja os 680 milhões de euros, revela a Cushman & Wakefield ao Dinheiro Vivo.

A consultora revê em baixa as estimativas anunciadas na primeira metade do ano, que davam conta de um investimento de 720 milhões de euros.

Os timings de concretização de alguns projetos, que acabaram por derrapar para o próximo ano, são o motivo apontado para este reajuste de valores. Em média, o valor por transação em 2023 é de 44 milhões de euros por operação. Para 2024, as perspetivas apontam, para já, para os 436 milhões de euros.

"Apesar da revisão em baixa, a atividade de investimento em hotelaria pode considerar-se robusta, sobretudo quando comparada com outras classes de ativos. Operações hoteleiras saudáveis e com indicadores recordes continuam a gerar interesse dos investidores, sendo, porém, as perspetivas de valorização dos ativos um dos principais motivos para que não haja mais transações em número e volume", explica Gonçalo Garcia, head of hospitality da consultora.

 

Até ao terceiro trimestre, acrescenta a CBRE, foi concluída a venda de uma dezena de unidades hoteleiras, com destaque para o portefólio de seis hotéis Dom Pedro ao grupo Arrow Global, que representou a maior operação hoteleira do ano. No ano anterior, até setembro, o volume de investimento em hotéis totalizava 325 milhões de euros, cerca de 40% abaixo do volume deste ano, que ultrapassa os 400 milhões de euros.

"À exceção dos hotéis Dom Pedro, não se perspetiva nenhuma transação de portefólios de dimensão relevante este ano, como houve no ano passado (Project Crow). O mercado continua bastante dinâmico fruto de uma ótima performance operacional", adianta Duarte Morais Santos, director of hotels na CBRE Portugal.

Já no que respeita ao perfil do investidor que está a olhar para Portugal, a head of hotel advisory da JLL Portugal explica que não há alterações. As mudanças estão a acontecer nas estratégias de investimento "que se vão adaptando às condições de mercado". "Nesta fase, os ativos value add localizados nas principais zonas turísticas de Portugal são o produto mais apetecido. Contudo, e dada a estabilização nos custos de construção, bem como a falta de trading assets, alguns investidores equacionam olhar para produtos de desenvolvimento de novos projetos turísticos, mas, nesta fase, o facto de possuírem um PIP [ Pedido de Informação Prévia] aprovado já não é condição suficiente. O facto de estarem devidamente licenciados desempenha a diferença na atratividade dos mesmos", elucida Karina Simões.

especialista acredita que o maior desafio no investimento neste tipo de ativos é encontrar o "produto certo ao valor ajustado de mercado". "Há, por um lado, uma falta de produto, e por outro, um gap considerável entre o asking price dos ativos e o valor efetivo dos mesmos. Na verdade, ambos estão co-relacionados na medida em que, do ponto de vista operacional, a performance está de tal forma favorável que os proprietários apenas equacionam vender se tiverem uma proposta que lhes seja apelativa", acrescenta.

Numa leitura à praça hoteleira nacional, este ano, já abriram portas 44 novos hotéis, num total de 2760 quartos. A maior fatia das inaugurações aconteceu na Área Metropolitana de Lisboa (15), seguindo-se o Norte (12), o Centro (7), o Alentejo (4), o Algarve (3), os Açores (2) e a Madeira (1). Até final de dezembro está prevista a abertura de mais três unidades, que correspondem a 200 quartos. Já no próximo ano está prevista a inauguração de 60 novos hotéis, num total de 4920 camas.

Fim dos vistos gold com pouco impacto
Portugal continua a cair nas boas graças dos investidores estrangeiros e, nem o travão aos vistos gold tem travado o apetide de novos compradores. Karina Simões refere que o fim da medida acabou por ter mais impacto no mercado residencial do que no hoteleiro. "Alguns investidores hoteleiros que tinham a génese do seu negócio nos vistos gold estão rapidamente a adaptar-se a esta nova condição e a continuar a ser bem-sucedidos nos seus projetos."

Gonçalo Garcia, da Cushman & Wakefield, adianta que foi a "sustentabilidade de players mais recentes e menos preparados para a mudança" que saiu mais beliscada e defende que, ainda que o impacto não seja tão expressivo, o travão representa uma desvantagem para o país. "Competimos num mercado global e, naturalmente, se houver outros países com uma proposta de valor semelhante à de Portugal, com condições capazes de atrair recursos, quadros e capital de forma mais aliciante do que nós, perderemos vantagem, e sobretudo desperdiçamos um trabalho consistente de melhoria de competitividade feito nos últimos 10 anos", acredita.

Já o representante da CBRE, Duarte Morais Santos, explica que "ainda é cedo para aferir o impacto tanto do fim dos vistos gold como do RNH [Regime Fiscal do Residente Não Habitua]", mas, ainda assim, não tem dúvidas de que "a incerteza legislativa no nosso país leva a que os investidores tenham cuidados redobrados na sua abordagem".

 

Em Dinheiro Vivo

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