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Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal

CABEÇALHO

As áreas arrendadas para escritórios em 2020 diminuíram 29% na Grande Lisboa e 17% no Grande Porto, prevendo a Cushman & Wakefield uma manutenção do abrandamento da procura este ano, com “início de recuperação” no segundo semestre.

De acordo com os dados do Marketbeat Portugal divulgados pela consultora imobiliária, a absorção no mercado de escritórios da Grande Lisboa ficou-se em 2020 pelos 137.900 metros quadrados (m2), enquanto no Grande Porto se fixou nos 53.900 m2, tendo a taxa de desocupação se situado nos 4,9% e 8,0%, respectivamente.

 

O estudo semestral da Cushman & Wakefield, que analisa a actividade dos sectores de escritórios, retalho, industrial, residencial e hoteleiro e a actividade de investimento imobiliário em Portugal, aponta ainda que, no ano passado, foram concluídos 34.400 m2 de escritórios na Grande Lisboa e 58.800 m2 no Grande Porto, sendo a oferta futura naquelas duas zonas de 384.700 m2 (dos quais 168.700 m2 já com construção iniciada) e de 76.500 m2 (dos quais 47.600 m2 já iniciados), pela mesma ordem.

 

Rendas de escritórios

 

A renda ‘prime’ situou-se nos 23 euros por m2 na Grande Lisboa e nos 18 euros/m2 no Grande Porto.

 

Na base desta evolução está a “incerteza sobre o real impacto” do teletrabalho na ocupação de escritórios, prevendo-se que venha a ser implementada uma “configuração híbrida” e que o ‘coworking’ venha a assumir um “interesse renovado”.

 

Ainda assim, o estudo aponta para a “sustentabilidade do volume actualmente em construção” no segmento de escritórios, com “resiliência das rendas ‘prime’” e alguma “pressão sobre valores médios”.

 

Retalho

 

No sector do retalho, foram concluídos um total de 50.700 m2 de conjuntos comerciais em Portugal, em 2020, sendo a oferta futura de 41.200 m2.

 

As rendas ‘prime’ no comércio de rua situaram-se nos 130 euros/m2/mês em Lisboa e 75 euros/m2/mês no Porto, sendo de 105 euros/m2/mês nos centros comerciais e de 11 euros/m2/mês nos ‘retail parks’.

 

As perspectivas para este segmento são de que o comércio ‘online’ “afectará a venda das lojas físicas, fomentando o repensar da relação com o consumidor”, apontando a consultora o “elevado esforço financeiro” dos retalhistas, “apesar dos novos apoios em vigor”.

 

A Cushman & Wakefield antecipa uma “recuperação diferenciada entre segmentos e sectores de actividade”, uma “ligeira correção em alta” da taxa de desocupação no comércio de rua e uma “pressão para descida” dos valores de mercado.

 

Industrial e Logística em alta

 

Em alta esteve o segmento industrial e de logística, onde a absorção aumentou 108% em 2020 e ascendeu a 335.300 m2, dos quais 63% com ocupação própria, situando-se a renda ‘prime’ nos quatro euros/m2/mês em Lisboa e nos 3,85 euros/m2/mês no Porto.

 

A consultora prevê que “o comércio ‘online’ continuará a alimentar procura latente” neste segmento, com o “maior dinamismo” registado a propiciar a “construção especulativa e entrada de novos ‘players’”, um “aumento gradual” dos valores de mercado e uma maior atractividade do mercado logístico para o investimento imobiliário.

 

Hotelaria, uma inevitável adaptação

 

Já no segmento da hotelaria a tendência é a necessidade de “adaptação contínua”, impondo-se uma diversificação da oferta no sentido do ‘coworking’/espaços de trabalho e dos serviços de saúde e bem-estar.

 

Após um ano marcado por uma quebra de 63% no número de hóspedes, de 65% nas dormidas e de 67% nos proveitos da hotelaria, a Cushman & Wakefield prevê para 2021 uma “recuperação diferenciada” do turismo de lazer e de negócio, com “potenciais insolvências, apesar de mecanismos de apoio”, e uma procura na ordem dos 50 a 60% dos níveis de 2019.

 

A nova oferta hoteleira prevista é de 207 projetos e 17.000 quartos, mas a expectativa da consultora é de uma “contínua revisão em baixa”.

 

Habitação: BTR – ‘Builk to Rent’ totalizam 8000 fogos

 

No que se refere ao mercado residencial, o preço por metro quadrado dos apartamentos vendidos recuou 3% em Lisboa e 6% no Porto, para 3.670 e 2.180 euros, respectivamente, enquanto os valores do arrendamento recuaram 4% na capital (para 13,1 euros/m2/mês) e aumentaram 2% no Porto (para 10,2/m2/mês).

 

Os projectos construídos de raiz para arrendamento (BTR – ‘Builk to Rent’) totalizam 8.000 fogos até 2024.

 

As perspetivas do Marketbeat Portugal são de um “abrandamento moderado nos valores médios praticados” neste segmento, num contexto de fim das moratórias e agravamento do crédito malparado, destacando-se os projectos para classe média na periferia dos centros urbanos.

 

Ainda assim, e face às alternativas de investimento, prevê-se uma “manutenção da atractividade do sector” e um crescimento do arrendamento, com novos projectos de BTR a iniciar construção em 2021 e 2022.

 

No segmento da promoção e reabilitação urbana, o volume transaccionado diminuiu 53% no ano passado, para 520 milhões de euros, com uma “quebra generalizada” do número de prédios vendidos nas áreas de reabilitação urbana (ARU), mas um “aumento de dois dígitos” dos projectos imobiliários licenciados e um “aumento transversal” nos custos de construção.

 

As expectativas da Cushman & Wakefield nesta área são de redução do volume de projectos de reabilitação urbana transaccionados, de um crescimento da actividade de promoção imobiliária, “particularmente residencial de larga escala”, e de “algum redireccionamento” de projetos de BTR para venda.

 

Relativamente ao investimento imobiliário, o volume transaccionado recuou 13% em 2020, para 2.790 milhões de euros, sendo 77% do capital de origem estrangeira e ascendendo o investimento nacional a 640 milhões de euros (mais 26%).

As previsões são de uma “retoma gradual” do investimento em 2021, mas “diferenciada entre sectores”, com “maior preferência por activos seguros”.

 

Os negócios identificados em 2021 ascendem a 1.350 milhões de euros, a que acrescem mais 1.900 milhões de euros de negócios “mais longe de conclusão”, entre 2021 e 2022.

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